[부동산 경매 간단히 알기#4] 가등기/소유권이전청구권가등기/담보가등기

오늘은 말소기준권리의 마지막 담보가등기를 포함해

소유권이전청구권가등기와 차이가 무엇인지 설명하도록 하겠습니다.

 

 

소유권이전청구권가등기란?

 

예를 들어 A란 사람이 한국아파트의 소유자인데, B라는 사람이 한국아파트를 가등기 신청을 했습니다.

가등기를 신청했다는것은 B라는 사람이 A라는 사람 소유의 한국아파트를 매수하기로 본등기하기전에 한국아파트의 소유권이전청구권을 보전하기위하여 미리 예약하는것을 말하는데 이렇게 매매를 예약하기로 본등기에 앞서 설정해 놓은것을

'소유권이전청구권가등기'라고 합니다.

 

경매를 하는 낙찰자가 주의해야될것은 말소기준권리보다 선순위에 소유권이전청구권가등기가 설정되어있다면 B라는 사람이 한국아파트를 매매예약한 소유권이전청구권가등기의 권한이 낙찰자에게 그대로 인수되기때문에 선순위인 소유권이전청구권가등기 신청자가 언제든지 낙찰자의 물건에 소유권을 주장하고 빼앗아갈 수 있습니다.

또한 소유권이전청구권가등기는 소유권 이전이 목적이기때문에 배당받을 자격이 없습니다.

 

하지만, 가등기를 신청한지 제척기간(10년)이 지났다면 낙찰자는 방해배제청구권을 주장하여 소멸시효 주장이 가능합니다.

(단, 가등기신청자가 경매목적물을 점유중이면 불가)

 

 

담보가등기란?

 

A라는 사람이 한국아파트를 매수하기위해 B라는 은행에서 대출을 신청했는데 이때 B은행이, A가 B은행에게 돈을 전부 갚기전까지 한국아파트에 가등기를 걸어두는 것을 담보가등기라고 합니다.

근저당권과 비슷한 의미이나 근저당권은 채권최고액이 설정되므로 B은행이 따로 배당신청을 하지 않아도 배당권자가 됩니다.

 

하지만 담보가등기인 경우 배당을 받으려면 배당요구종기일까지 채권신고 및 배당요구를 반드시 해야 배당을 받을 수 있습니다.

이런 담보목적의 가등기는 근저당권과 동일시되어 채권자가 채무액만큼 배당을 받게되면 소멸하게 됩니다.

 

 

사실 담보가등기라는것은 원래 없는 법이였는데 사채업자들이 소유권이전청구권가등기를 악이용하여 부동산을 빼돌리게 되면서 새로 생긴 법입니다. 그러므로 일반적으로 은행은 담보가등기를 이용하지 않고 같은의미의 배당받기도 편한 근저당권을 이용합니다.

 

 

 

소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지 확실한 구별방법!

 

가등기가 소유권이전청구권가등기인지 담보가등기인지 보통 경매문건에 나와있지만 확실히 확인하는 방법은

'법원접수문건내역'에 들어가면 알 수 있습니다.

가등기권자가 배당요구나 채권계산서를 요구한 내역이 있다면 담보가등기이고 단순히 권리신고서만 있다면

소유권이전청구권가등기라고 확신할 수 있습니다.